Jde o to, jakou smlouvu potřebujete. Je více druhů.

Smlouva:

Nájemní, Podnájemní, Smlouva o smlouvě budoucí „kupní“, Kupní smlouva, Smlouva o převodu družstevního podílu, Rezervační smlouva, …

Smluv je více a bylo by to opravdu na dlouho.

Co byste měli zohlednit ve smlouvě „kupní“?

“Podepisujete kupní smlouvu na nemovitost? Důležité věci, na které je třeba dát pozor”

Úvod:

Podepsání kupní smlouvy na nemovitost je klíčovým krokem při uzavírání obchodu. Je to právní dokument, který stanovuje podmínky prodeje a převodu vlastnictví nemovitosti. Při podepisování kupní smlouvy je důležité být obezřetný a pečlivě prověřit všechny podmínky a uvedená zákonná ustanovení. V tomto článku se podíváme na několik důležitých věcí, na které byste měli dát pozor před podepsáním kupní smlouvy.

 V žádném případě se nesnažte vytvořit vlastní kupní smlouvu dle volně dostupného vzoru z internetu za účelem úspory finančních prostředků! Taková kupní smlouva nemůže nikdy zohlednit individualitu zrovna Vaší obchodní transakce/nemovitosti a nebylo by v ní uvedeno vše potřebné.

Obzvláště varovná by pro Vás měla být extrémně jednoduchá kupní smlouva, nebo naopak smlouva o několika desítkách stran a stovkách ustanovení. Najděte si odborníka (ideálně právníka zběhlého v těchto záležitostech), který si smlouvu přečte a ustanovení rozklíčuje, následně Vám poradí, co nastavit jinak. (Co třeba vypustit, nebo naopak dopsat.)

Realitní kancelář totiž většinou spolupracuje s profesionály, kteří smlouvu šijí na míru a nevyužívají žádné vzory kupních smluv.

1. Podmínky prodeje:

Pečlivě prostudujte veškeré podmínky prodeje uvedené v kupní smlouvě. Zkontrolujte kupní cenu, způsob platby, lhůtu a podmínky pro převod vlastnictví, postupy při nedodržení podmínek a další důležité aspekty. Ujistěte se, že všechny podmínky jsou jasně a srozumitelně uvedeny a že odpovídají vašim očekáváním a jsou shodné se zákonem, jsou nerozporovatelné. V kupní smlouvě je dobré rozepsat, jakým způsobem bude kupní cena uhrazena. Někdy je hrazena po částech a v tom případě je důležité uvést jednotlivé částky, za jakých podmínek, v jakých termínech a kam budou uhrazeny (do úschovy, bance na vyplacení hypotéky prodávajícího, apod).

Velmi důležitá jsou i ustanovení, která budou popisovat vyplácení peněz „kupní ceny“ z úschovných účtů Notáře, na základě smlouvy o úschově.

2. Identifikace nemovitosti:

Zkontrolujte, zda jsou v kupní smlouvě uvedeny přesné informace o nemovitosti, včetně její adresy, popisu, parcelního čísla a příslušných dokumentů. Ujistěte se, že údaje v kupní smlouvě odpovídají skutečnosti, které jsou zapsaný u katastrálního úřadu.

3. Vyjasnění majetkových práv:

Ujistěte se, že kupní smlouva obsahuje vyjasnění majetkových práv prodávající strany a dalších případných vlastníků. Zkontrolujte, zda jsou ve smlouvě uvedeny všechny případné zástavní práva, služebnosti, minulé soudní spory, nebo další omezení vlastnických práv třeba probíhající exekuce. Je důležité mít jasno o tom, jaké práva a závazky souvisejí s nemovitostí před provedením převodu. A jaké budou ponechaná (př. služebnosti, břemena) na nemovitosti po zaplacení kupní ceny.

Dále je dobré si ověřit, zdali kupujícím/prodávajícím náhodou není osoba, která se rozvádí nebo je ženatý/vdaná. Právě v případě SJM může nastat opravdový problém, který může ústit v neplatnost smlouvy (v případě, že by podpis druhého z manželů chyběl). Doptejte se na rodinný stav kupujícího/prodávajícího – na občance se již rodinný stav totiž delší dobu neuvádí (resp. uvádět nemusí) …

Exekuce? Může se to zdát jako něco navíc, ale je velice důležité si budoucího kupujícího nebo prodávajícího prověřit. Kupující nebo prodávající v dluhové pasti či s hrozbou exekuce mohou celým procesem výrazně zamávat a neochrání Vás často pak ani ta nejlépe sepsaná kupní smlouva. V tomto případě raději nespoléhejte na vlastní intuici, že obchodní partner „je přeci slušný člověk“. Jde o obchod za miliony!

Pokud je některá ze stran zastoupena na základě plné moci, pak je dobré ještě ověřit údaje na plné moci (osobní data a účel plné moci – k jakým právním úkonům je daná osoba zplnomocněna). Pokud je např. taková osoba zplnomocněna k podpisu KS, ale ne k podpisu Návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí a ona podepíše i tento Návrh na vklad, pak je takový právní úkon neplatný a katastrální úřad takové řízení přeruší, nebo dokonce zastaví.

Ke kupní smlouvě nezapomeňte připojit předávací protokol! Samozřejmě nebude vyhotoven hned, ale až při fyzickém předání. Domluvte si podmínky předání předem.

Předávací protokol je velmi důležitý dokument pro obě smluvní strany, který není sice povinný, ale je dobré jej ke kupní smlouvě obstarat. Sepisuje se při fyzickém předání bytu a v podstatě má jediný účel – zaznamenání skutečného stavu předávané nemovitosti kupujícímu. Většinou tedy přichází na řadu při fyzickém předání klíčů protistraně a zjednodušeně řečeno jde o soupis toho, co, od koho, komu a v jakém stavu je předáváno …

4. Podmínky odstoupení od smlouvy:

Je důležité mít specifikovány sankce za nekonání, případně za uvedení nepravdivých informací. Sankce by měly být vyvážené jak pro prodávajícího, tak pro kupujícího, měla by být specifikována výše sankce a její splatnost. Prodávající nebo kupující s čistým svědomím by proti sankcím neměli nic namítat, jedná se běžnou praxi, kdy se prodávající jistí, že bude kupující konat. A samozřejmě je tomu i naopak!

Je dobré mít v kupní smlouvě i ujednání o možnosti odstoupení od této smlouvy, a to pro obě strany. Přečtěte si pozorně ustanovení o možnosti případného odstoupení od kupní smlouvy a podmínky, za kterých je toto odstoupení možné bez sankci a se sankcemi. Zjistěte, jaké jsou v smlouvě uvedeny lhůty pro odstoupení.

Připomínáme –

Na každé správné smlouvě samozřejmě nesmí chybět podpisová část, kde bude doplněn úředně ověřený podpis – a samozřejmě i část s místem a datem podpisu!

Věříme, že jsme Vám při tvorbě kupní smlouvy pomohli.

Připomínáme že je vzorových kupních smluv je na internetu spousta, snažte se jich vyvarovat, anebo si ověřte dle uvedených bodů, že je v nich uvedeno vše tak, jak je třeba. Pokud budete mít i přesto dotazy, můžete se na nás obrátit.

Rádi Vám s prodejem pomůžeme, nebo jen případně společně s našim týmem právníků vytvoříme kupní smlouvu pro vaši nemovitost na míru.

)kontaktujte nás(

—-

(Toto jsou nezávazné informace, nemají právně vymahatelný charakter)